פרויקטים של פינוי בינוי הפכו בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. במסגרת פרויקטים אלו נהרסים מבנים ישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים ומודרניים, הכוללים דירות חדשות, תשתיות משופרות ולעיתים גם שטחי ציבור חדשים.
עבור בעלי דירות רבים שמתגוררים בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, עולה השאלה החשובה: כמה זמן באמת לוקח פרויקט פינוי בינוי? התשובה לכך אינה חד משמעית, שכן מדובר בתהליך מורכב הכולל מספר שלבים – החל מהתארגנות הדיירים ועד לסיום הבנייה של הבניין החדש (לקריאה על התהליך, בקרו בעמוד הבא: תהליך של פינוי בינוי בירושלים).
בממוצע, פרויקט פינוי בינוי בישראל עשוי להימשך בין 7 ל-15 שנים, ולעיתים אף יותר. כדי להבין מדוע התהליך לוקח זמן כה רב, חשוב להכיר את השלבים המרכזיים בפרויקט.
הכתבה בשיתוף עם חברה המבצעת פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ (לפרטים נוספים, בקרו בדף הבא:
פינוי בינוי בעיר רמת גן).
התארגנות הדיירים
השלב הראשון בפרויקט פינוי בינוי מתחיל בדרך כלל ביוזמה של הדיירים או של יזם שמעוניין לקדם את הפרויקט.
בשלב זה יש צורך: לארגן את הדיירים בבניין או במתחם, להסביר את עקרונות הפרויקט, לבחור נציגות דיירים, לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. שלב ההתארגנות עשוי להימשך שנה עד שלוש שנים, במיוחד כאשר יש צורך להגיע להסכמות בין מספר גדול של בעלי דירות.
בחירת יזם והסכמות עם הדיירים
לאחר שהדיירים מתארגנים, מתחיל תהליך בחירת היזם שיבצע את הפרויקט.
בשלב זה מתבצעים: משא ומתן עם יזמים, בחינת ההצעות השונות, בחירת היזם המתאים, חתימה של הסכמים עם הדיירים. בדרך כלל נדרש רוב גדול של הדיירים כדי לקדם את הפרויקט. שלב זה יכול להימשך שנה עד שנתיים, ולעיתים אף יותר אם יש התנגדויות מצד חלק מהדיירים.
תכנון ואישורים
זהו אחד השלבים הארוכים ביותר בפרויקט פינוי בינוי. לאחר בחירת היזם, מתחיל תהליך התכנון האדריכלי וקבלת האישורים מהרשויות.
השלב כולל בין היתר: הכנת תוכניות בנייה, אישור התוכניות בוועדות התכנון, התאמות תכנוניות, קבלת היתרי בנייה. הליך זה עשוי להימשך שלוש עד חמש שנים, תלוי במורכבות הפרויקט ובתהליכי האישור בעירייה ובוועדות התכנון.
פינוי הדיירים
לאחר קבלת כל האישורים הדרושים, מתחיל שלב הפינוי בפועל.
בשלב זה הדיירים מפנים את הדירות הישנות ועוברים לדיור זמני, בדרך כלל במימון היזם. לעיתים הדיירים מקבלים גם סיוע בשכר דירה במהלך תקופת הבנייה.
שלב הפינוי עצמו קצר יחסית ונמשך בדרך כלל מספר חודשים.
הריסת המבנים ובנייה חדשה
לאחר פינוי הדיירים מתחיל שלב הבנייה של הפרויקט החדש.
שלב זה כולל: הריסת המבנים הישנים, עבודות תשתית, בניית הבניינים החדשים, פיתוח סביבתי.
משך הבנייה משתנה בהתאם לגודל הפרויקט, אך בדרך כלל הוא נמשך שלוש עד חמש שנים.
מה משפיע על משך פרויקט פינוי בינוי?
ישנם מספר גורמים שיכולים להשפיע על משך הזמן של הפרויקט:
מספר הדיירים במתחם
ככל שיש יותר בעלי דירות בפרויקט, כך קשה יותר להגיע להסכמות.
התנגדויות של דיירים
התנגדות של חלק מהדיירים יכולה לעכב את התהליך ואף להוביל להליכים משפטיים.
מורכבות התכנון
פרויקטים גדולים או כאלה הכוללים מספר בניינים דורשים תכנון מורכב יותר.
תהליכי אישור ברשויות
אישורים בוועדות התכנון עשויים להימשך זמן רב, במיוחד בערים גדולות.
האם ניתן לקצר את התהליך?
בשנים האחרונות המדינה מנסה לקדם התחדשות עירונית ולייעל את תהליכי האישור.
נעשים מאמצים: לקצר תהליכים בירוקרטיים, להקל על קבלת היתרי בנייה, לעודד יזמים לקדם פרויקטים.
עם זאת, גם כיום מדובר בתהליך ארוך יחסית בגלל המורכבות התכנונית והמשפטית.
לסיכום
פרויקט פינוי בינוי בישראל הוא תהליך מורכב הכולל מספר שלבים – התארגנות הדיירים, בחירת יזם, תכנון, קבלת אישורים, פינוי ובנייה חדשה.
בממוצע, משך הזמן הכולל של הפרויקט נע בין 7 ל-15 שנים, ולעיתים אף יותר. למרות משך הזמן הארוך, פרויקטים של פינוי בינוי מציעים יתרונות משמעותיים לדיירים – דירות חדשות, בניינים מודרניים וסביבת מגורים משופרת.
עבור דיירים רבים מדובר בהזדמנות לשדרג את איכות החיים ואת ערך הנכס, גם אם הדרך לשם דורשת סבלנות והתמודדות עם תהליך ארוך ומורכב.
